ズボラ主婦の株式投資ブログ(長期)

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長期投資におすすめ!?サンセイランディックについて調べてみた

こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。

こちらの記事でご紹介させていただいた苦瓜さんの著書の中で、

おすすめの銘柄として、取り上げられていたサンセイランディックについて、投資すべきか考えてみました。

www.olivetrhm.com

苦瓜さんの著書はこちら。

もちろん、著書の中では、当社だけに特化して推奨しているわけでなく、中小型株の一例として、取り上げられ、個人的にも興味があったので、自分でも調べてみることにしました。

サンセイランディックとはどんな会社!?

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まず、あまり聞いたことがない企業かもしれませんが、

彼らの事業内容は権利調整ビジネスを業としており、詳細は下記の通りです。

権利調整ビジネスとは・・・

当社は、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなってしまっている不動産を所有者様より買い受け、権利関係を調整することにより、不動産の価値を高めた上で、販売する事業をおこなっております。

旧借地法借家法では、強く借主保護の立場をとっています。それは、現代においてはしばしば不自然に感じますが、現在は過去の積み重ねです。借地法借家法が現在に至るまでには、その時代背景に応じた長い歴史があるのです。当社の権利調整ビジネスは、ただの不動産売買ではなく、「そこに住まう人の想いを引き継ぎ、人と人との調整をしているビジネス」です。権利者の方やその土地の歴史に真摯に向き合い、不透明なものを明確にしながら、現代とそぐわなくなってしまった権利関係を適切な状態にすることが我々に権利調整能力であると考えております。

 いまいちピンと来ないかもしれませんが、

一番分かりやすいのは、こちらの3分動画です。

www.youtube.com

念のため、補足しますと当社が主に扱う案件は二つです。

 

取り扱い物件

①底地

②居抜き物件(アパート、マンションなどの集合住宅)

 ①底地:土地の所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地のことです。

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②居抜き物件:下記画像の通り、まだ借家権者(居住者)がいる状態のため、建て替え、更地にすることができない状態の物件

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このように一つの物件(土地、建物)に対して、複数の権利が存在している状態のため、不動産市場から低評価になってしまいます。

それを当社が一括で購入し、権利を調整することにより

資産価格を上げ、売却するというビジネススキームです。

 

一般的に底地の資産価値は路線価の30~40%にも減額されて、売買されてしまうと言われています。

その価格差に目をつけ、当社が土地、建物をそれぞれの売主から買取、

三者に土地、建物をセットで売却し、価格差を得ているのでしょう。

底地の収益性と市場環境は?

当社が運営する底地.comにサンプルが載っていたので、ご紹介します。

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こちらの表を見て分かるとおり、資産価格(7,725万円)の割に、

地代は47.5万円と収益性はかなり低いですね。

この収入に対して、固都税17万円、そして、こちらの表にはないですが、管理コストもかかります。

 

港区といった地価がかなり高い場所でもこの程度の収入ならば、いっそのこと、売却してしまいたいと考える地主さんが多くいても不思議ではないですね。

 

しかも、相続時にお子さんが複数いる方ならば、固定資産を売却して、

現金などの流動資産に切り替えて、それぞれに分配したいと考える方もいるのではないでしょうか?

 

言わずもなが、このような資産を豊富に所有しているのは、お年寄りの方ですから、

今後、相続を視野に入れた底地、居抜き物件の相談件数は堅調に推移していくと予想します。

 

直近の業績について

こちらが、売上高、営業利益、純利益の前年度までの推移です。

GMOクリック証券のデータを引用します。

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綺麗に増益基調ですね。

今期についても、すでに第三四半期まで、発表されていますが、

49%増益で、順調です。

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今期予想は営業利益18億円、純利益11.5億円と前年度比数%の微増の予想です。

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こちらが、事業別の販売実績ですが、底地、居抜きともに計画は下回りますが、前年度比増収です。

そして、底地に対してのコメントがあるとおり、権利調整に時間を要し、第四四半期の計上に後倒しになっているようです。

 

四季報では【底地再販の大型案件計上】というコメントがあったので、第四四半期単体で営業利益10億円は余裕で計上できるのかもしれませんね。

 

ちなみに前期は第四四半期単体で営業利益12億円計上しており、

当社は下期に偏る傾向があるようです。

 

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こちらが案件数仕入れ件数の推移ですが、四半期ごとに増減があるので、

若干、趨勢を捉えずらいですが、件数は増加傾向になりつつあります。

ただ、まだわからないので、こちらは引き続き、ウォッチしていく必要があります。

現在の株価は!?

こちらもGMOクリック証券のツールで算出された理論株価です。

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直近の全体相場の下げの影響もあり、現在、813円。

 

PER 5.9倍、PBR 0.83倍 配送利回り 2.5%、

且つ、直近、増益で推移しているということ加味すると、

かなり割安な水準だと考えられます。

 

ただ、一つ気がかりな点

 

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こちらは純資産の割合、純利益、営業キャッシュフローを示したものですが、

上段のコメントには【借金が多くリスクが高い】と記載があります。

 

実際に貸借対照表を確認したところ、自己資本比率は46%程度あるのですが、

あまり内容がよろしくないのです。

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現金は27億円に対して、短期借入金が60億円もあります。

当社としては、仕入れ~権利調整~再販売まで約一年の期間を要するとのことなので、

長期ではなく、短期で事足りると考えているのかもしれませんが、

権利調整が長引くリスクを考えると、長期で借りれないものかと考えてしまうのですが、そこらへんはどうなんでしょうか?

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有価証券報告書金利を確認すると、短期だからといって、特段有利な条件で借りられているわけではなさそうなので、個人的にはこの借入金の状況はかなりマイナスの印象を受けます。

 

しかも、前期は多額の仕入れを行っているので、営業キャッシュフローもマイナスという点もあるので、なおさら、長期で借り入れしてくれたほうが、投資家としては安心材料になります。

 

とはいえ、割安な株価水準、且つ、市場環境は長期で見ても追い風だと考えるので、

ウォッチ銘柄として、引き続き注視し、購入するか判断していきたいと思います。

 

 

今回の財務状況を分析するのに使用したのはGMOクリック証券の分析ツールです。

使い勝手が良く、無料で使用可能でお勧めですよ。

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