こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
栃木県でマイホームを建てようとしている私たち家族は、現在、いろんな銀行の住宅ローンの話を聞き、もっとも条件の良い銀行はどこか必死になって探しておりました。
検討の末、大手ネット銀行やフラット35ではなく、地銀にしようと考えているのですが、銀行は決まっても、悩ましい問題があります。
それは
住宅ローンを変動金利、もしくは固定金利するのか？
という問題です。
ようやく考えがまとまりましたので、記事にしたいと思います。
実際の住宅ローンの金利条件は！？
前回、ご紹介させていただいたとおり、下記住宅ローンの金利で比較してみたいと思います。
前回記事はこちら
このうち、候補にしたパターンが下記の通り。
①10年固定（11年目以降はその時の金利水準によって、変動か固定か選択）
②つくば11
③アトラク
筑波銀行の場合、変動金利が比較的が高く、10年固定の方が安いので、
変動金利を選択するということはありえないので、候補からはずしております。
そもそも住宅ローンの金利はどうやって決まるか！？
シミュレーションの前に住宅ローンの金利はどのようにして決まるのか、ご説明したいと思います。
一言で言うならば、日本銀行（日銀）の政策によって、決まります。
日銀が景気動向を鑑み、景気を良くしたいと考えれば、国債を民間の銀行から買い込み、金利を低く抑えます。逆に景気に過熱感があり、少し冷やしたいと考えれば、国債を売り、金利が高くなるようにします。
今は前者ということですね。
ではここで、過去10年間の10年物国債（日本）の利回り（金利）の推移確認してみましょう。
このグラフから2010年からじりじりと下げ続け、
マイナス金利政策を発表した2016年1月にガクッともう一段階下がりました。
そこからは下げすぎた反動から、若干持ち直し、現在は横ばいで推移（0.042%）しているので、既に底を打ち、これ以上、金利が下がることは期待できなそうですね。
ちなみに世界の金利動向はというと、
FRB(米国の中央銀行)はすでに金利引き上げに舵を切り、
ECB(欧州の中央銀行)はまだ不確実さが残るものの、2019年9月から利上げに踏み切り、2020年1月にはマイナス金利を終了させる見通しです。
世界の先進国の金利動向を踏まえると、日銀が利上げに踏み切るのも時間の問題ではないかと思うんだ。少なくとも、マイナス金利政策は打ち切ると個人的には予想する。そうやって考えると、2016年以前の金利水準（0.5%～1.0%）まで上昇する可能性はあるんじゃないかな。
断定はできないけど、そうなるリスクは高いよね。金利上昇リスクを排除するために、全期間変動金利は避けたいところ。あとは10年固定にするのか、それとも全期間固定にするのか？
実際にシミュレーションしてみました
前置きが長くなりましたが、実際の総支払額がいくらになるのか計算してみましょう。
条件としては下記。
借り入れ額:2,000万円
借り入れ期間:35年間
返済方法：元利均等
繰り上げ返済：なし
金利パターン:①10年間固定②つくば11③アトラク
①については、11年目以降の金利が不確実さが残りますが、
今後、金利が1%上昇したと仮定して、11年目以降も10年固定金利を組みなおすことを想定し、下記の通りとします。
1, 1年目～10年目：0.65%
2,11年目～20年目：1.65%
3,21年目～35年目：1.65%
これで、住宅ローンシミュレーションで総支払額がいくらになるのか算出してみた結果がこちらです。
まさかの③アトラクが一番総支払額が安いという結果になりました。
ただ、この算出条件として、35年間一切、繰上げ返済はしないことにしております。
家庭によっては、5年間に1回など、繰上げ返済することを計画されているかと思いますので、その場合、①、②の方が返済額が少なくなる可能性はあります。
私たち家族が繰り上げ返済しない理由として、その原資を事業、投資に利用したほうがリターンが大きいと考えているからです。
住宅ローンは今ならば、どこの銀行でも大体1.0%前後です。
ということは、事業、投資に振り分けることで1.0%以上、増やせるならば、繰上げ返済に利用せず、事業用資金として回したほうが効率的だと考えているからです。