ズボラ主婦の株式投資ブログ(長期)

ズボラ長期投資家のゆずです♪株式投資、クレカなど、お金まつわるお得な情報を発信します!

MENU

アパートローン保証事業【Jトラスト】について考えてみました。

こんにちは、ズボラ投資家のゆずです。

TATERUの不正融資問題で、保有銘柄のJトラストの株価も猛烈な勢いで下落しましたね。

少し焦りましたが、よくよく考えてみたら、たいした影響は無いでしょうと、

判断し、引き続き、断固ホールドでいきたいと思います。

 

今回はいい機会なので、Jトラストの国内金融事業のアパートローン事業について、

記事にしたいと思います。

 

アパートローン保証事業とは??

Jトラストのグループ会社 日本保証がメイン事業として展開しており、

名前から察しがつくかもしれませんが、ご説明します。

 

個人がアパートを購入する際、銀行からお金を借ります。

銀行は何かしらの理由で返済されなくなり、貸したお金が戻ってこなくなるといったリスクを回避するため、

万が一のときは、その債権を買い取ってもらうよう、他の会社に債権保証を委託します。そして、その保証業務を行っているのが、日本保証というわけです。

 

わかりやすいようにスキームを図にしました。

 

f:id:spicarisa:20180921001053p:plain

仮に大家さんが返済を滞らせ、不良債権化してしまった場合、

下記の通りとなります。

f:id:spicarisa:20180921002010p:plain

日本保証が貸付を実行した銀行から債権を買い取るため、

大家にとっての返済先は日本保証となります。

 

債権買い取り後、どのように返済してもらうのか?

抵当権が移ったあと、日本保証、大家はどのように借金を返していくか、

計画を練るわけです。

 

一般的には下記流れになるのかと思います。

 

Process

①返済期間の引き延ばしを行い、月々の支払額を減らす。

②不動産の売却

 

あまり、選択肢は無いですね。

 

ただ、Jトラストが決算説明会のたびに、下記の通り、

当該事業のリスクは回避できている説明しております。

f:id:spicarisa:20180921003730p:plain

 

日本保証が保証を実行する際、大家の属性(支払い能力)よりも、

建物の収益性に着目して、保証可否を判断しております。

 

そのため、都心部限定、駅近といった非常に対象を狭めている印象を受けます。

 

やはり、この理由として、債権買い取り後、物件の売却をしやくし、

債権を回収するためだと思います。

 

しかも、すでに大家は数年間ではあるが、

ある程度、ローンの返済が進んだ状態ではあるため、

買い取った債権額同等の金額で売却できる可能性というのは高くなるのでは?

推察されます。

 

今後、Jトラストは不動産仲介会社を買ってもいいのでは??

ここからは勝手に想像して書きます。

今の時点で保証をしている物件の入居者は98%で推移しているため、

デフォルトはないと断言しておりますが、

今後、日銀の量的緩和終了により、

金利上昇というのは遠くない未来だと思います。

 

その場合、たとえ、日本保証の保証している物件が高い入居率を維持できたとしても、

大家は物件を一棟だけ持つということは限らないので、

他の物件の収益低下によって、債務不履行の危険性というのは高まります。

 

そのときに備えて、小ぶりの不動産仲介会社でも買収したらどうですかね?

スキームはこんな感じ。

f:id:spicarisa:20180921011241p:plain

所有している物件を売りたい大家がいたら、Jトラストグループ内でアパート購入希望者を見つけてあげて、マッチングし、オーナーチェンジ。

 

そして、新しいオーナーはJトラスト提携の銀行から融資を受け、

日本保証は再度、保証を実行。

 

そうすれば、Jトラストグループ内でほぼ完結するので、アパートを売りたい人にとっても、高値で売れる確率も増すため、ニーズはあると思います。

 

まぁ、勝手な想像ですけどね。